Договор коммерческого найма, расторжение договора коммерческого найма, выселение из помещения, занимаемого по договору коммерческого найма

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Камбарский районный суд Удмуртской Республики в составе:

Председательствующего судьи Ефимова С.Л.,

при секретаре Хисамутдиновой А.Р.,

с участием помощника прокурора Камбарского района УР Нуретдинова Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении ответчиков из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, признании их утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,

и встречному иску Х.Н.А. к В.М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

В.М.Ю. обратилась с иском в суд к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., с требованиями:

1) расторгнуть в судебном порядке договор коммерческого найма жилого помещения от 01.05.2007 года – квартиры, заключенный между В.М.Ю., как правопреемником прежнего собственника указанной квартиры (ОАО «Завод») и ответчиком Х.Н.А.;

2) признать ответчика Х.Н.А., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

3) признать ответчика М.Ю.М., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу;

4) признать ответчика Ш.О.Е., утратившей право (прекратить ее право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить ее из указанного жилого помещения, сняв ее с регистрационного учета по указанному адресу;

5) признать несовершеннолетнего Х.Д.В., утратившим право (прекратить его право) пользования жилым помещением – квартирой, выселить его из указанного жилого помещения, сняв его с регистрационного учета по указанному адресу.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила и дополнила ранее заявленные исковые требования, и окончательно просила суд:

1) расторгнуть в судебном порядке договор коммерческого найма жилого помещения от 04.10.2000 года и договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года – квартиры, заключенный между В.М.Ю. как правопреемником прежнего собственника указанной квартиры (ОАО «Завод») и ответчиком Х.Н.А.;

С учетом уточнения и дополнения к иску, исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником квартиры. Ответчики Х.Н.А., М.М., Ш.О.Е. и несовершеннолетний Х.Д.В. (сын Ш.О.Е.) зарегистрированы в данной квартире: Х.Н.А. с 10.04.2001 года, М.Ю.М. с 02.10.2006 года; Ш.О.Е. с 25.01.2010 года; несовершеннолетний Х.Д.В. с 08.11.2001 года, вместе с тем квартире проживают лишь ответчики Х.Н.А. и М.Ю.М., а ответчики Ш.О.Е. и несовершеннолетний Х.Д.В. выбыли для временного проживания в иное место жительства.

Данное жилое помещение предоставлено ответчикам на основании договора найма жилого помещения, заключенного с ответчиком Х.Н.А. 01.05.2007 года.

Не желая продлевать в дальнейшем действие указанного договора найма жилого помещения истцом ответчикам было направлено уведомление о его расторжении с 01.05.2012 года, их выселении из данного жилого помещения и передачи его истцу по приемопередаточному акту в срок до 10.05.2012 года.

На указанные требования ответчики никак не отреагировали и продолжают проживать в данном жилом помещении.

Вместе с тем, истец намерена распорядиться принадлежащим ей на праве собственности жилым помещением, продав его третьим лицам. Право выкупа данного жилого помещения истцом предлагалось и ответчикам, однако указанным правом ответчики воспользоваться не желают.

В соответствии с судебными решениями Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года и от 19.09.2011 года, а также принятыми по ним кассационными определениями Верховного Суда УР, было установлено, что договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года, является по своей сути соглашением об изменении договора найма от 04.10.2000 года, а не новым договором. В связи с этим договор найма от 04.10.2000 года также должен быть признан судом расторгнутым по следующим основаниям.

В договоре найма жилого помещения от 01.05.2007 года изменен срок договора, а именно в п.13.2 договора указано, что он действует в течение одиннадцати месяцев.

Пункты 1 и 4 ст.421 ГК РФ определяют, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Ст. 683 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Срок действия договора найма жилого помещения от 04.10.2000 года, с учетом положений договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года определен продолжительностью 11 месяцев и в дальнейшем пролонгировался на 6 месяцев каждый раз.

Истцом было направлено уведомление о расторжении данного договора найма жилого помещения с 01.05.2012 года и передаче квартиры, в которой ответчики проживают, по приемопередаточному акту. Указанное требование ответчиками выполнено не было, в связи с этим ответчики подлежат выселению из принадлежащей истцу квартиры и признанию утратившими право пользования указанной квартирой.

В ходе рассмотрения дела Х.Н.А. заявлены встречные исковые требования к В.М.Ю. и ОАО «Завод» (далее по тексту ОАО «З»), в соответствии с которыми ответчик и истец по встречному иску Х.Н.А. просит суд:

1) признать противоречащим нормам Жилищного кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения, заключенного 01.05.2007 года между Х.Н.А. и ОАО «З», в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора;

2) признать за Х.Н.А., право бессрочного пользования жилой квартирой, предоставленной по договору найма жилого помещения от 04.10.2000 года.

В исковом заявлении Х.Н.А. указывает, что исковые требования она не признает в полном объеме, считает, что судом при вынесении решения должны быть приняты во внимание следующие обстоятельства.

Спорное жилое помещение предоставлено Х.Н.А. и членам ее семьи на основании Договора найма жилого помещения, заключенного между Х.Н.А. и ОАО «З» на неопределенный срок.

Основанием заключения указанного договора является письмо администрации завода от 12.02.1998г., на основании которого 24.02.1998 г. было издано Постановление администрации г. Камбарка УР о предоставлении спорного жилого помещения.

27.02.1998г. администрацией г. Камбарка УР бывшему мужу Х.Н.А. – М.С. В. на семью из 4-х человек был выдан ордер на спорное жилое помещение.

До проживания в спорной квартире Х.Н.А. и члены ее семьи проживали в квартире, т.е. до 01 марта 2005 года до введения в действие Жилищного Кодекса РФ. Таким образом, к спорным правоотношениям наряду с нормами ЖК РФ, применяются нормы ЖК РСФСР.

Предоставление иного жилья предшествовало решение о признании квартиры, аварийной.

Исходя из положений ст. 28 ГК РСФСР - граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда в порядке, предусмотренном законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью.

В соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР - если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение).

В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием к предоставлению иного жилья и заключению договора найма жилого помещения от 04 октября 2000г., из положений п. 1.1. которого следует, что Наймодатель предоставляет Нанимателю и членам его семьи в бессрочное пользование изолированное жилое помещение из двух комнат в отдельной квартире.

В настоящее время Договор найма жилого помещения от 04 октября 2000г. не расторгнут, его положения не изменены, а заключенный договор найма жилого помещения с Х.Н.А., 01 мая 2007 года фактически является соглашением к договору найма жилого помещения от 04 октября 2000г. Пункт 13.2 договора об установленном сроке действия договора в течение одиннадцати месяцев, противоречит нормам ЖК РСФСР в части установления срока действия договора найма, т.к. договора найма жилых помещений исходя из норм ЖК РСФСР, заключались на неопределенный срок.

Исходя из положений ст.40 Конституции РФ - каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

ОАО «З», заключив 01 мая 2007 года с Х.Н.А. дополнительное соглашение в форме договора найма жилого помещения, фактически нарушил ее право на бессрочное пользование спорным жилым помещением.

В судебное заседание истец и ответчик по встречному иску В.М.Ю. не явилась, о дне и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, просила рассмотреть дело без ее участия, о чем в деле имеется соответствующее заявление. На удовлетворении своего иска настаивает. Истец направила в суд своего представителя.

Представитель истца и ответчика по встречному иску В.А.Г., действующий на основании доверенности, позицию В.М.Ю. поддержал, просил иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил отказать в полном объеме.

В письменном возражении на встречное исковое заявление представитель истца и ответчика по встречному иску указывает, что с заявленными исковыми требованиями ответчика и истца по встречному иску Х.Н.А. как представитель В.М.Ю. не согласен.

Считает, что в удовлетворении заявленного иска должно быть отказано по следующим основаниям:

Иск Х.Н.А. заявлен о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением. Указанный договор заключен между сторонами 01 мая 2007 года, одной из сторон договора является Х.Н.А. В судебном заседании Х.Н.А. указала, что получила копию настоящего договора в день его подписания и с его положениями знакома. Полагает, что в отношении заявленных Х.Н.А. исковых требований должен быть применен срок исковой давности в соответствии с положениями действующего законодательства. К указанному спору в соответствии с положениями ст. 196 и 201 Гражданского кодекса РФ применяется общий срок исковой давности сроком 3 года, с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве.

Аналогичная позиция по данному вопросу изложена и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в п. 9 которого указано, что если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Исковые требования Х.Н.А. заявлены по отношению к правоотношениям, о которых ей стало известно 01 мая 2007 года, то есть предусмотренный законом 3-х летний срок давности последней пропущен, в связи с чем в удовлетворении заявленных Х.Н.А. исковых требований должно быть отказано.

Представитель истца и ответчика по встречному иску В.М.Ю. – Х.В.В., действующий на основании доверенности, а также как представитель ОАО «З», встречный иск не признал, иск В.М.Ю. просил удовлетворить в полном объеме. Суду пояснил, что когда принималось решение о продаже спорного жилья В.М.Ю., у Х.Н.А. была задолженность по оплате коммунальных услуг, в связи с чем продажа спорного жилья была вынужденной мерой. В.М.Ю. приобрела данную квартиру от ОАО «З» в 2010 году. До этого момента она не получала денежных средств, которые ей положены за аренду имущества. Все условия договора она соблюдает. Ответчики, которые проживают в квартире, производят перепланировку, отключают системы жизнеобеспечения без предупреждения и разрешения, не имея на это документов. Договор коммерческого найма прекратил свое действие 1.05.2012 года. Ответчикам регулярно предлагалось выкупить спорную квартиру. В связи с вышеизложенным, Х.В.В. просит расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, выселить ответчиков из жилого помещения, признать их утратившими право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета.

Ответчик и истец по встречному иску Х.Н.А. в судебном заседании иск В.М.Ю. не признала, просила встречный иск удовлетворить по основаниям указанным в нем. Суду показала, что они получили квартиру от ОАО «З», директор этого предприятия В. уговорил их в 2007 году подписать коммерческий договор, уверяя, что он необходим для проведения ремонта в квартире. Нынешний директор Х.В.В. продал их дом В.М.Ю. Коммерческий договор 2007 года был пролонгирован только на 1 год, теперь он не имеет силу. Пояснила, что в настоящее время у нее нет долгов по коммунальным платежам.

Ответчики М.Ю.М. и Ш.О.Е., действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил дело рассмотреть в отсутствие указанных ответчиков.

Представитель ответчика и истца по встречному иску адвокат Г.А.Я., действующий на основании ордера, иск не признал, требования по встречному иску поддержал в полном объеме, по основаниям указанным в иске. Суду пояснил, что данная квартира была предоставлена ответчикам по договору социального найма до 01.10.2010 года, ордер был выдан им как лицам – погорельцам. Когда квартира была предоставлена Х. на условиях социального найма, в то время действовал старый ЖК РФ. Если изначально заключался договор социального найма, то это противоречит заключению договора коммерческого найма. На момент вступления в силу нового ЖК РФ, с ответчиком Х.Н.А. проживали несовершеннолетние члены семьи. Были нарушены права несовершеннолетнего ребенка по договору коммерческого найма, который был заключен обманным путем, когда руководитель ОАО «З» сказал ответчикам, что если они подпишут договор коммерческого найма, он отремонтирует их квартиру. Сейчас ответчики обращаются в различные инстанции, так как возникает вопрос, имеет ли свои правовые последствия договор социального найма от 21.07.2001 года. Считает, что на сегодняшний момент требования заявлены необоснованно. Представителем истца приобщен договор купли-продажи, существенным условием которого является цена. У лиц, с которыми был заключен договор социального найма спорного жилого помещения, имеется преимущественное право на приобретение этого жилого помещения. Это говорит о незаконности сделки купли – продажи. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Считает, что затрагиваются права лиц, которые проживают в данном жилом помещении.

Ответчик по встречному иску ОАО «З» представило суду отзыв на встречное исковое заявление, доводы которого сводятся к следующему.

Исковые требования Х.Н.А. к ОАО «З» последним не признаются и не подлежат удовлетворению судом по следующим основаниям.

Сделка по найму жилого помещения - договор найма спорного жилого помещения совершена между ОАО «З» и Х.Н.А. 01 мая 2007 года. На момент совершения данной сделки Жилищный кодекс РСФСР утратил законную силу в связи с введением в действие с 01 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.1, ст. 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Требование Х.Н.А. о признании договора № 57 от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) не соответствующим закону (Жилищному кодексу РСФСР) в части установления 11-месячного срока его действия равнозначно требованию признания недействительной части сделки (ст. 180 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (ст. 181 ГК РФ). Таким образом, на момент обращения Х.Н.А. в суд с встречным исковым заявлением от 24 июля 2012 г. сроки исковой давности о применении последствий ничтожной сделки, а также признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности истекли.

Кроме того, Х.Н.А. повторно ставит на разрешение суда вопрос о несоответствии закону условий о сроке действия договора от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения). Данное обстоятельство ранее уже исследовалось судом, и ему была дана правовая оценка в решении Камбарского районного суда Удмуртской Республики от 23 декабря 2009 года.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (ст. 61 ГПК РФ).

ОАО «З» 01 октября 2010 года заключило с В.М.Ю. договор купли-продажи спорного помещения. 02 ноября 2010 г. произведена государственная регистрация данной сделки. С момента государственной регистрации договора купли-продажи право собственности ОАО «З» на спорное помещение прекратилось. По договору от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) 02 ноября 2010 года произошла перемена лица в обязательстве с ОАО «З» на В.М.Ю. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Из существующего положения следует то, что ОАО «З» не может быть ответчиком по исковым требованиям Х.Н.А., то есть является ненадлежащим ответчиком.

На основании выше изложенного, в том числе в связи с истечением сроков исковой давности, предусмотренных ст. 181 ГК РФ, просит отказать Х.Н.А. в удовлетворении заявленных исковых требований.

Выслушав участников процесса, заключение помощника прокурора Камбарского района УР Нуретдинова Р.Н., полагавшего, что иск о выселении подлежит удовлетворению, исследовав представленные сторонами доказательства, суд, разрешая спор по первоначальному иску и по встречному иску, исходит из следующего.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года по иску Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего сына Х.Д.В. к ОАО «З» о предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма установлены следующие обстоятельства имеющие значение для дела.

Согласно свидетельству о расторжении брака, брак между Х.Е.В. и М.Н.А. прекращен на основании решения суда от 09 февраля 1988 года.

В 1989 году Х.Н.А. вступила в брак с М.С.В. и сменила фамилию на М.

В 1997 году в жилом помещении, проживал М.С.В. и члены его семьи: супруга М.А.Н., несовершеннолетние дети супруги Х.А.Е. и Х.О.Е.. Указанное жилое помещение им было предоставлено ОАО «З».

Ответчик ОАО «З» является правопреемником Государственного предприятия и АООТ «З».

Постановлением Управляющего Администрации г. Камбарки Удмуртской Республики от 24.02.98г. на основании письма «З» от 12.02.98 года и выписки протокола совместного заседания Администрации и профкома завода от 26.12.97 г., жилплощадь, была выделена М.С.В. на семью из 4 человек.

На основании постановления Управляющего делами Администрации города Камбарка от 24.02.1998 г., М.С.В. на семью из 4 человек, 27 февраля 1998 г. выдан ордер на жилое помещение, на право занятия жилого помещения.

ОАО «З» заключило договор найма от 04.10.2000 года на 2 комнаты, с Х.Н.А.

Х. (по ордеру М.) Н.А., ее дочь Х.О.Е. вселились в спорную квартиру в качестве членов семьи - соответственно в качестве супруги и дочери нанимателя жилого помещения М.С.В.

Брак между М.С.В. и М.Н.А. расторгнут на основании решения от 03 марта 2000 года. После расторжения брака ей присвоена фамилия Х.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной от 10.12.2010 года на основании договора купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года собственником жилого помещения, квартиры, является В.М.Ю.

В соответствии со свидетельством о внесении записи в Единый реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 года ОАО «З» зарегистрировано Исполкомом Камбарского райсовета 15 декабря 1992 года.

Постановлением Администрации Камбарского района Удмуртской республики от 30 декабря 1997 года утвержден акт государственной комиссии по приемке законченного строительством 2-х квартирного жилого дома. На застройщика ОАО «З» возложена обязанность произвести необходимые работы по инвентаризации объекта.

Из акта государственной приемочной комиссии о приемке строительства объекта в эксплуатацию от 23 декабря 1997 года следует, что строительство 2-х квартирного жилого дома с двумя трехкомнатными квартирами произведено на основании решения директора завода от 20 мая 1995 года. Решением государственной приемочной комиссии предъявленный к приемке жилой дом принят в эксплуатацию.

Решением Камбарского районного суда УР от 17 января 2006г. по иску ОАО «З» к Х.Н.А., Х.О.Е. и несовершеннолетнему Х.Д.В. о выселении из занимаемого жилого помещения, вступившим в законную силу 28 февраля 2006 года, установлено, что ОАО «З» оформила государственную регистрацию права собственности на жилое помещение с 17.07.2003 г.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики от 24 февраля 2010 года при пересмотре решения Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года, Верховный Суд Удмуртской Республики указал, что то обстоятельство, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ОАО «З» 17.07.2003 года не является значимым, поскольку спорная квартира принадлежала ОАО «З» до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с п.1 ст. 6 указанного Закона право ответчика на это имущество признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации.

Таким образом, жилой дом построен ОАО «З» после акционирования завода, то есть не передан в уставный фонд при приватизации предприятия и находится в его собственности с 23 декабря 1997 года (составления акта государственной приемочной комиссии о приемке строительства объекта в эксплуатацию).

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года установлено, что договор найма от 04.10.2000 года является договором коммерческого найма. 01 мая 2007 года между Х.Н.А. и ОАО «З» заключен договор найма жилого помещения на трехкомнатную квартиру, Стороны добровольно изменили договор найма от 04.10.2000 года, заключив дополнительное соглашение к указанному договору - Договор от 01.05.2007 года. На момент рассмотрения спора указанная квартира находилась в собственности ОАО «З», и не являлась государственной и (или) муниципальной собственностью.

Вышеуказанным решением Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года также было установлено, что в настоящее время собственником жилого помещения, является В.М.Ю. Основанием перехода права собственности на жилое помещение послужил заключенный между ОАО «З» и В.М.Ю. договор купли-продажи квартиры от 01.10.2010 года.

После приобретения В.М.Ю. жилого помещения, заключенный ОАО «З» с истцом Х.Н.А. договор коммерческого найма от 04.10.2000 года (с дополнением к данному договору от 01.05.2007 года) сохраняет свое действие на условиях, оговоренных в указанных договорах.

Оба вышеуказанные решения обжаловались в вышестоящую инстанцию и оставлены без изменения, вступили в законную силу.

Таким образом, в силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1.7 договора от 01.05.2007 г. вместе с нанимателем (Х.Н.А.) в жилом помещении могут постоянно проживать Х.О.Е. - дочь, Х.Д.В. - внук, М.Ю.М. - муж.

Согласно данным домовой книги, зарегистрированы и постоянно проживают следующие лица:

- Х.Н.А., с 10.04.2001 года;

- Х.О.Е. (в браке Ш.О.Е.) с 18.05.2000 года;

-несовершеннолетний сын истца Ш.О.Е. – Х.Д.В., с 01.10.2001г.;

- истец М.Ю.М. с 02.10.2006 года.

Как установлено в судебном заседании между ОАО «З» и Х.Н. А. 04.10.2000 года был заключен договор найма, который был признан судом по правовым признакам договором коммерческого найма (решение Камбарского районного суда УР от 19.09.2011 года).

Согласно ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Таким образом, срок договора найма от 04.10.2000 года истекал 03.10.2005 года.

Согласно ст. 684 ГК РФ (в редакции ФЗ № 12 от 18.07.2005 года) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

На момент истечения срока договора найма от 04.10.2000 года (на дату 03.10.2005 г.) ОАО «З» не воспользовалось правом, предусмотренным ст. 684 ГК РФ, а Х.Н.А. не отказалась от продления договора.

Таким образом, договор найма от 04.10.2000 года был продлен еще на 5 лет, то есть до 03.10.2005 г.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

01.05.2007 года между ОАО «З» и Х.Н.А. было заключено дополнительное соглашение к договору найма от 04.10.2000 года.

В п.13.2 указанного соглашения стороны установили, что договор действует в течение одиннадцати месяцев.

Согласно ч. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Из содержания ст.11 соглашения № 57 к договору найма № 1 от 04.10.2000 года следует, что при наличии в том необходимости и целесообразности стороны настоящего договора найма вправе рассматривать вопрос о продлении срока действия (пролонгации) договора на определенный обоюдным решением период времени (срок) на тех же или иных, определенных сторонами условиях найма жилого помещения (п.11.1). Если за 10 дней до истечения срока действия настоящего договора найма ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать найм по договору или заключить новый договор найма на существенно иных условиях пользования жилым помещением, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на срок равный шесть месяцев (п.11.2).

Договор найма от 04.10.2000 года, принятым дополнительным соглашением от 01.05.2007 года был продлен первоначально на 11 месяцев, срок которого истекал 31.03.2008 года, в последующем ни одна из сторон договора не заявила о своем намерении не продлевать найм, либо заключить новый договор найма, в связи с чем, в соответствии с п.13.2 дополнительного соглашения договор найма автоматически продлевался (пролонгировался) на срок шесть месяцев:

1. с 01.04.2008 г. до 30.09.2008 г.;

2. с 01.10.2008 г. до 31.03.2009 г.;

3. с 01.04.2009 г. до 30.09.2009 г.;

4. с 01.10.2009 г. до 31.03.2010 г.;

5. с 01.04.2010 г. до 30.09.2010 г.;

6. с 01.10.2010 г. до 31.03.2011 г.;

7. с 01.04.2011 г. до 30.09.2011 г.;

8. с 01.10.2011 г. до 31.03.2012 г.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В момент действия договора с 01.10.2011 г. до 31.03.2012 г. собственником спорного жилого помещения является В.М.Ю. на основании договора купли-продажи от 01.10.2010 года с момента регистрации права, т.е. с 02 ноября 2010 г.

Письмом от 30.01.2012 года представитель собственника спорного жилого помещения В.А.Г., действующий на основании доверенности, уведомил Х.Н.П., М.Ю.М., Ш.О.Е. о расторжении с 01.05.2012 года договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года, заключенного ранее между ОАО «З» и Х.Н.А. (л.д. 16). Ответчикам предлагалось в добровольном порядке освободить указанную квартиру и передать ее по передаточному акту В.М.Ю. или ее представителю. При этом ответчикам разъяснялось их право выкупить данную квартиру в собственность на оговоренных между сторонами условиях. Письменное уведомление о расторжении договора найма Х.Н.А. получила 13.02.2012 года, о чем свидетельствует ее личная подпись в почтовом уведомлении о вручении (л.д. 17).

Таким образом, данное обстоятельство свидетельствует, что В.М.Ю. отказалась от последующего продления договора найма и ею выполнена обязанность об уведомлении нанимателя, предусмотренная п. 11.2 соглашения (за 10 дней до истечения срока действия договора), в связи с чем договор найма от 04.10.2000 года прекратил свое действие с 31.03.2012 года.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В п. 13.3 соглашения № 57 от 01.05.2007 года стороны установили, что прекращение срока действия договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему.

Между тем, ответчики по первоначальному иску Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., по прекращении действия договора не освободили спорное жилое помещение и занимают квартиру до настоящего времени.

Согласно ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Таким образом, в силу прекращения договора найма жилого помещения ответчики по первоначальному иску Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е. и Х.Д.В. утратили право пользования указанным помещением и проживают в спорном жилом помещении без законных оснований, отказываются в добровольном порядке освободить спорное жилое помещение, следовательно, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении требований истца В.М.Ю. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением следует отказать, поскольку судом установлено, что ответчики в настоящее время проживают в жилом помещении без законных оснований по прекращении действия договора найма, что в свою очередь является в соответствии со ст. 35 ЖК РФ основанием для их выселения.

Суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования иска о расторжении договора найма от 04.10.2000 года, так как указанный договор прекратил свое действие с 01.04.2012 года, в связи с чем не может быть расторгнут.

В удовлетворении иска о снятии ответчиков с регистрационного учета необходимо отказать, поскольку в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из жилого помещения.

Судом принято такое решение.

Довод представителя ответчика и истца по встречному иску адвоката Г.А.Я. о том, что квартира была предоставлена Х. на условиях социального найма, и в то время действовал старый ЖК РФ, в связи с чем если изначально заключался договор социального найма, то это противоречит заключению договора коммерческого найма и, что затрагиваются права лиц, которые проживают в данном жилом помещении, суд считает несостоятельным.

Вступившим в законную силу решением Камбарского районного суда УР от 23.12.2009 года по иску Х.Н.А. к ОАО «З» о признании договора найма жилого помещения недействительным, взыскании убытков в связи с ненадлежащим оказанием услуг по капитальному ремонту жилого помещения, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов, установлено, что договор найма от 04.10.2000 года не является договором социального найма, истец и ответчик достигли соглашения об изменении договора от 04.10.2000 года, заключив фактически дополнительное соглашение к указанному договору - Договор найма жилого помещения от 01.05.2007 года.

Рассматривая встречное требование Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заинтересованным лицом самостоятельно (статья 12 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 части 2 статьи 131 ГПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, направленное на возникновение, изменение и прекращение правоотношений.

Под основаниями иска следует понимать обстоятельства, на которые истец ссылается в подтверждение своих требований к ответчику (пункт 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ).

Определением суда от 24.07.2012 г. (л.д.73 оборот) истцу Х.Н.А. было предложено уточнить предмет иска в соответствии со способами защиты права, указанными в ст. 12 ГК РФ.

Суд считает, что требование Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма является основанием иска по требованию о признании сделки недействительной.

Также суд считает, что такой способ защиты гражданских прав как признание противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения договора не предусмотрен в качестве самостоятельного способа защиты права.

Так как истцом выбран неверный способ защиты права, не определен предмет иска, как того требует закон согласно ст. 3 ГПК РФ, то в удовлетворении требования Х.Н.А. о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора следует отказать.

Требование Х.Н.А. о признании договора от 01 мая 2007 года (найма жилого помещения) не соответствующим закону (Жилищному кодексу РСФСР) в части установления 11-месячного срока его действия равнозначно требованию признания недействительной части сделки (ст. 180 ГК РФ).

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Исходя из смысла указанной нормы требования о признании недействительности части сделки по своей природе являются требованиями о признании сделки недействительной, к которым применяются положения §2 гл. 9 ГК РФ.

Статья 196 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Представителем истца и ответчика по встречному иску В.А.Г., а также ответчиком по иску ОАО «З» заявлено о применении срока исковой давности к рассматриваемому спору, по основаниям указанным в возражениях на встречный иск Х.Н.А.

Определением суда от 01.08.2012 года распределено бремя доказывания, в соответствии с которым Х.Н. А. необходимо было доказать, что срок исковой давности ею не пропущен либо пропущен по уважительной причине. Разъяснено право ходатайствовать перед судом о восстановлении срока пропущенного по уважительной причине. Разъяснено, что пропуск срока обращения в суд с настоящими требованиями является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований (л.д.90).

Судом установлено, что дополнительное соглашение к договору найма № 1 от 04.10.2000 года заключено сторонами 01.05.2007 года, о чем свидетельствуют личные подписи сторон в документе (л.д. 10).

Следовательно, начало течения трехлетнего срока исковой давности в соответствии с требованиями п. 1 ст. 181 ГК РФ следует исчислять с указанной даты, что означает, что он истек 01.05.2010 года.

С встречным иском Х.А.Н. обратилась в суд 24.07.2012, то есть с пропуском срока. Ходатайств о восстановлении срока Х.Н.А. не заявлено. Поэтому в удовлетворении требования о признании противоречащим нормам Жилищного Кодекса РСФСР положения пункта 13.2 договора найма жилого помещения от 01.05.2007 года в части установления одиннадцатимесячного срока действия договора следует также отказать в связи с пропуском срока обращения в суд.

Поскольку судом установлено, что договор найма от 04.10.2000 года в купе с дополнительным соглашением от 01.05.2007 года по своей правовой природе является договором коммерческого найма, между сторонами достигнуто соглашение о сроке его действия и договор прекратил свое действие с 31.03.2012 года, то у суда не имеется оснований для признания за истцом Х.А.Н. права бессрочного пользования спорным жилым помещением. Х.А.Н. проживала в спорном жилом помещении по договору краткосрочного коммерческого найма, следовательно, не приобрела права бессрочного пользования спорным помещением.

Таким образом, на основании изложенного, в удовлетворении встречного иска Х.Н.А. к В.М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении ответчиков из жилого помещения, признании их утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета - удовлетворить частично.

Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., Х.Д.В. выселить из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу:*****.

В удовлетворении исковых требований В.М.Ю. к Х.Н.А., М.Ю.М., Ш.О.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Х.Д.В., в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Х.Н.А. к В.М.Ю. и ОАО «З» о признании противоречащим нормам жилищного законодательства положений договора найма и признании права бессрочного пользования жилым помещением отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Удмуртской Республики через Камбарский районный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2012 года.

Судья Ефимов С.Л.

Выселение из помещения, занимаемого по договору коммерческого найма